Por Lic. Mauricio Villalpando
El propósito de este artículo es explicar la diferencia que existe entre el pago o liquidación de un crédito hipotecario y el acto jurídico de cancelar una hipoteca. Dos eventos que son distintos y complementarios.
Es recomendable que todo propietario de algún inmueble (terreno, vivienda, oficina, local comercial) que haya adquirido mediante el otorgamiento de un crédito hipotecario ante cualquier institución de crédito (Banco, Infonavit, Fovissste), tenga en consideración los siguientes argumentos y observe las siguientes etapas:
1.- Es importante entender que, al momento de celebrar un contrato de crédito, el deudor hipotecario (propietario) garantiza el cumplimiento de sus obligaciones con la constitución de una hipoteca que pesará sobre el inmueble adquirido. Dicha hipoteca quedará registrada en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
2.- El deudor hipotecario (propietario) está obligado en primer término a cumplir con las obligaciones pactadas en el contrato de crédito que firmó. Principalmente, las obligaciones de pago, mismas que deberán quedar totalmente liquidadas.
3.- Una vez liquidado el crédito, el deudor hipotecario deberá contactar con la institución de crédito que le haya conferido el crédito para obtener una constancia de que el mismo se encuentra totalmente liquidado (suma principal más cualquier otro accesorio generado durante la vida del crédito).
4.- Con esa constancia de liquidación y una copia simple del contrato de crédito, el deudor hipotecario deberá gestionar con la propia institución de crédito su carta de cancelación de hipoteca. Dicha carta de cancelación puede ir dirigida al mismo notario ante quien se otorgó el crédito o a cualquier otro notario de la ciudad, estado o país.
5.- Una vez obtenida la carta de cancelación de hipoteca, se deberá de entregar al notario a quien va dirigida para que éste último proceda con lo siguiente:
a).- Realice la escritura de cancelación de hipoteca.
b).- Cobre al deudor hipotecario (propietario) los honorarios y derechos que se generen.
c).- Gestione ante la institución de crédito correspondiente el visto bueno de la escritura y la firma de sus representantes, en la inteligencia de que el deudor hipotecario (propietario) no concurre a la firma de esta escritura.
d).- Expida el testimonio de la escritura.
e).- Proceda a la inscripción del testimonio en el Registro Público de la Propiedad.
f).- Entregue al deudor hipotecario (propietario) el primer testimonio de la escritura debidamente inscrita.
6.- Cumplidos los puntos antes mencionados se podrá entender que el crédito hipotecario se encuentra totalmente pagado (liquidado) y que la hipoteca que fue objeto de la garantía, ha quedado debidamente cancelada, por lo que el inmueble quedará libre de este gravamen.
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